上周末位于上海西旧改的第四代住宅，建发璞云开始对外。

(相关资料图)

正好网友之前分享了一些过程稿资料，下面来聊聊这个今年关注度较高的二环内改善盘，

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楼盘规划

建发璞云：备案名（云栖白马公馆），地处：台江区交通西路北侧，西环中路东侧，万象九宜城背后。

项目占地35亩，规划8栋高层住宅，主打147、175平米，定位第四代住宅。

全部楼栋搭配4.5米架空层，层高3.05米，2T2板楼定位，合计434套，纯商住宅。

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楼盘土拍

2022年12月10日，厦门建发以底价19.42亿拿下宗地2022-52号上海西新村出让地块三，面积35.6亩，容积率3.05，限高100米。

项目住宅建筑单套建筑面积（含公摊）≥144㎡的住宅为立体生态住宅，楼面价26829元/㎡，销售指导均价：45000元/㎡。

分析：去年最后一场土拍，上海西旧改上架，分别被厦门建发、厦门国贸、福州建发底价拿下，其中榕发拿下100%安商房，取名望熙雅筑。

建发和国贸，拿下纯商，都是定位第四代住宅，指导价都是4.5W，楼面价2.65W左右。

对比国贸天琴湾，楼面价3.08W，指导价4.2W的土拍指标，可以说上海西的差价更大。

当然土拍情况是天差地别，一个兜底，一个触发摇号。

从房企开发速度来看，拿地4个月，两家房企已经开始对外预热，可以说速度较快。

当然回顾两家房企在福州的项目，虽然拿地不少，但是整体去化都还算不错。

这次在上海西旧改上，两家厦门国企在福州来一场比拼，也有点意思。

从地块情况来看：

建发容积率3.05，低于国贸的3.2

面积35亩，低于国贸45亩

在产品定位上，建发147平、175平各占一半，国贸主打160-210平。

从体量和面积段定位来说，建发更匹配地缘客的预算，国贸的起步和上限都更高。

由于上海西以高容积率存在，自身密度较大，建发地块处于国贸南侧，沿街一排享受很好的采光视野辅助，这点远强于国贸。

综合来说，在不比拼产品、户型设计的情况下，从地块属性，位置等情况来看，建发的压力都远低于国贸。

加上这2年建发在福州的持续品牌影响，整体市场认可度也更高，可以说上海西的压力，基本都在国贸身上。

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户型情况

对于项目的户型，分成了147、175两个面积段，同时分成南厅和边厅，两种布局，以及第四代住宅的奇偶层。

这样的搭配，导致项目2个面积，4种户型，8种类型。

从体量来看，主打147南厅，175边厅，房企发出的装修示意图也是这两种，大体以3号楼的搭配，拼了一下户型图。

147平米：四房两厅两卫，独立电梯厅，四开间朝南，主流布局，客餐厅南北通透。

175平米：四房两厅三卫，独立电梯厅，客厅做L型景观设计，其中次卫是暗卫，主卫对着空中庭院做采光，隐私也有一定影响，同时这个面积段，除了主卧外，其他三房面积都不大。

对于这个楼栋栋电梯厅正好对着入户门，个别敏感人士需要注意。

对于第四代住宅，最关注的话题就是空中花园和庭院的赠送情况，以及是否隔离，还有就是采光，隐私等。

从示意图来看，可以发现项目在这个特色做了一次改变，贯穿了空中花园和庭院，部分甚至贯穿了阳台，以及在设计上把客餐厅都融合进去。

最简单的案例，对比保利国贸天琴湖，空中花园，庭院都是独立分割。

对于项目这样的设计，好处在于整个视野感更优，搭配庭院这些大面积露台，可以在样板房上做出极其吸睛的设计。

不过对于第四代住宅，一直以来有一定的规定，首先是阳台凸出的空中花园部分，大于1.8米不计容，庭院部分不计容，同时高度不小于两个自然层，不封闭。

对于庭院主打是连接一定数量的住户，打造公共休闲平台。

从定位来说，空中花园做私人使用，庭院做共享，在设计上，部分产品通过电梯隔离，让庭院变向隔离，比如建发缦云的部分产品。

不过大部分产品的庭院都无法做到隔离，比如上面的天琴湖，跟璞云类似布局，中间的庭院，在样板模型上没有隔离，不过效果图里面设置了玻璃墙。

回到项目身上，对于147平米的南厅产品，第一种布局，全部都在南侧，联通阳台，以及融入客厅。

这个布局最大的硬伤在于，上层户型客厅凸出，遮挡采光。

除此之外，从外立面来看在客厅和庭院连接处有一个外墙存在，这个会遮挡客厅东侧采光，加上楼上凸出的部分，采光遮挡是相对严重。

至于贯通的庭院，是否跟天琴湖一样采用玻璃矮墙做隔离，当然即便这样的隔离也只能是软隔离。

对于偶数层的户型，主打是北侧的空中花园+庭院融合，当然从日常使用和采光来看，明显南向更有优势，同时对于南向主次卧，存在被楼上凸出的空中花园遮挡的情况。

相比于147的遮挡，在175的户型身上，优势相对更佳。

对于奇数的175平，由于没有楼上的遮挡，南向采光是完全保障，对于边厅配合南向阳台，是拉大进深，相比于偶数的东侧花园，空间感没有太抢眼。

作为对比偶数层的布局，花园和庭院集中在东侧和北侧，主要困扰是东侧的花园不能封包，南向的卧室有一定遮挡，不过从效果图来看，不算严重。

对于项目而言，从整体的设计来说，不同于以往这类产品，项目做了更全面的切割。

当然这样的布局虽然带来了很大的视野效果，但是实际使用过程，依然存在楼上楼下的隐私问题，以及软隔离和无法封包的露台的安全问题。

可以说这样的设计，在效果上拉满，在实际使用上，依然需多注意。

除了这个两个户型外，房企没有发布另外两款，以网友分享的过程稿做个参考，实际存在调整。

对于147的边厅布局，跟175的也是类似，要做四房，基本就是把餐厅改卧室，书房加客厅做出餐客厅。

对于175的南厅布局，非常主流的四开间朝南，客餐厅南北通透，做了5房设计，从最终效果图来看，大概率右侧卧室和客厅打通，做出大横厅，再搭配空中花园和庭院，效果拉满。

综上，对于项目的户型设计，相比于之前的第四代产品，有一定设计特色所在。

从项目楼栋和户型设计来看，由于高层高容积率社区，边厅适合沿街端头，南厅适合南向沿街，这样的视野效果相对更充分。

对于第四代住宅，在设计理念和实际场景上，会发现存在较大偏差，以前通过倒板做增送，现在通过软隔离做赠送，最终目的，依然是得房率。

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区位情况

项目位于二环内，距离万宝苏商圈500米，距离地铁2号线600米，配套加持度较高，周边划片凤乐小学，对口三十六中，教育资源一般。

由于是巨型旧改，定位钢铁森林的布局，配合周边的万科广场、上海新苑，未来这里整体的居住密度偏高，人流也相对密集复杂。

项目南侧配建小学，未来存在一定噪音影响，整体来说，亮点就是二环内，其他相对普通。

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不利因素

对于项目而言，虽然是改善盘定位，不过也有几点不利因素：

1、楼间距：按布局图来看，虽然是围合布局，8栋看上去也不算多，但是从楼间距来看，基本都在40米左右，部分只有34米，同时项目把最矮的8号楼放在北侧，高的放在南侧，大部分低层房源存在采光问题。

除此之外，社区中间设计楼王，但是不大的社区做错位摆放，楼王存在被南侧左右两栋采光侧边遮挡，最南侧两栋，也存在被楼王遮挡的情况。

可以说从布局来看，9号楼是楼王，但是从采光和视野来看，不如东侧175边厅，以及南侧147的南厅产品。

2、电梯：项目不同于天琴湖没有独立电梯厅，做到一个软隔离的独立电梯厅，看上去有了更好的赠送空间，不过对于项目而言，大部分都在27-32层，对于这样的高层住宅，日常采用一梯一户，存在一定高峰期电梯出行和故障的问题。

3、公摊：对于做2T2的高层住宅，配合消防要求，公摊基本都低不了，之前的天琴湖143平公摊28%，对于同类型的产品，项目147的公摊预计会达到28%左右，175的公摊预计24%左右。

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价格情况

对于项目而言，还未上市，按指导价4.5W，配合精装，预计在4.5-5W之间，对比看看：

1、国贸天琴湾：精装5.5W+两个70W车位

2、建发朗云：精装4.8W，180+1个40W车位，205+2个车位

3、福州源：精装二手5.8W

4、万科广场：二手3.8W

5、融信双杭城龙岭：二手挂牌3.9W

分析：对于项目而言，主要对比的目标，在新盘市场就是去年上市的天琴湾、以及朗云，对比这两个项目，以土拍做切入。

天琴湾：触发摇号，楼面价3.08W，指导价4.2W，精装备案价5.5W，实际售价：备案+2个70W车位

朗云：触发摇号，楼面价2.6W，指导价4.5W，精装备案价5.35W，实际售价：4.8W+车位(1-2个)

璞云：底价成交，楼面价2.68W，指导价4.5W

如果仅从数据对比来看，项目土拍指导价接近朗云，不过从土拍的参与度来看，朗云触发限价后，竞首付都达到100%，最终触发摇号，可以说实际的楼面价预期更高。

以此做基点，项目对比天琴湾5.5W+高价车位的情况，应该是无法触及，对比朗云4.8W+车位的情况，项目应该略低于这个标准。

综合之后，项目精装4.5-4.7W，当然这只是土拍数据，实际联系也不算大，毕竟天琴湾、朗云房源少，门槛也高，所处区位也有自身特色。

对比周边项目，同样地处台江的次新高层住宅，万科广场、双杭城龙岭，二手都在3.8W左右，不做更多对比，璞云的产品肯定强于这个两个项目。

最后就是距离700米的福州源，当初精装4.3W，目前二手成交5.8W，同样定位改善产品，门槛也差不多，按这个价格差异不小。

两个产品的差异有哪些，最明显的差别，鼓楼和台江，两个字的差别。

福州源的溢价，应该会是目前不少改善产品，最好参考的对象，比如近期交房的养云一期。

最终的表现可能是：看上去都比福州源强，二手就是不如它好卖。

综合来说，项目的下限就是参考周边的次新，上限就是天琴湾、朗云，基本空间就是4.3-4.8W。

由于上海西还有国贸，两个项目合计960套，套均760W，货值73亿，此时就看台江地缘的购买力。

从定位来看，璞云的面积段，明显低于朗云，也不如养云、玺云，可以说房企对项目区位的吸引力其实也有点犹豫。

当然147、175的定位，门槛650W左右起步，除了地缘，还能冲击金山、东区的改善盘。

比如在售的玺云，库存在175、210，还有绿城美的桂语映月，面积在155，175。

届时，上市的去化率和定价，会是检验台江这个老二哥的真实市场认可度了。

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楼盘总结

项目位于台江区二环内，优势在于纯商定位，周边配套尚可，房企在福州认可度较高，第四代住宅有一定特色，项目门槛也相对贴合地缘客。

劣势在于高容积率高层产品，以及第四代住宅设计，后续的居住舒适度存疑，配合福州的市场走势，改善盘的二手溢价有一定难度。

对于有意向的购房者，多比对意向房源的实际采光、视野等情况，同时考虑一下未来二手溢价会如何。

当然上海西的两幅改善纯商，后续的市场表现，不仅仅决定了自身，也决定了前2年很多改善新盘的二手溢价。